Gründungsleitfaden

Die Mitbewohnersuche ist ein wichtiges und manchmal langwieriges Verfahren. Besonders in inklusiven Wohngemeinschaften achten alle Beteiligten sehr darauf, dass die Mitbewohner:innen passen. Übernimmt zum Beispiel ein Studierender in der WG Assistenz für Menschen mit Behinderungen, dann wird oft die Vorlage eines erweiterten Führungszeugnisses oder der Besitz eines Führerscheins verlangt sowie ein Vorstellungsgespräch beim zukünftigen Arbeitgeber.

Die Auswahl ist auf jeden Fall aufwendiger als in normalen Studenten-WGs, in denen keine Menschen mit Behinderungen wohnen. Und in inklusiven WGs stellt sich eine weitere Frage: Tragen alle Bewohner:innen, ob mit oder ohne Behinderung, das Mietausfallrisiko gemeinsam? Oder übernimmt das ein Verein? Das müssen Sie vorher festlegen.

Sinnvoll bei Wohngemeinschaften mit gemeinsam getragenem Mietausfallrisiko ist die Bildung eines Rücklagenkontos. Aus den Rücklagen können dann gegebenenfalls Leerstände finanziert werden. Ein Rücklagenkonto ist aber nicht nur zur Deckung eines Mietausfallrisikos sinnvoll, sondern kann auch erweitert werden für den möglichen Ersatz von Ausstattungen wie z. B. zur Wiederanschaffung einer kaputten Waschmaschine.

Das Mietausfallrisiko hängt von verschiedenen Faktoren ab: Von der Lage und Qualität der Wohnung, vom lokalen Mietmarkt und von der Mieterstruktur. Durchschnittlich wird ein Mietausfallrisiko mit 2 % der Miete kalkuliert. Bei 300 Euro Miete für ein WG-Zimmer wären es also sechs Euro pro Monat, die jede Person in ein Rücklagenkonto zahlen müsste.

Bei Studenten-Wohnheimen berechnet man oft ein höheres Risiko, da die Fluktuation höher ist und Mietausfälle wahrscheinlicher sind. Bei Mieter:innen mit Behinderungen ist die Fluktuation dagegen geringer. Allerdings ist das Auswahlverfahren für neue Mitbewohner:innen langwieriger und die Anforderungen sind höher, sodass sich das Risiko erhöht.

Für inklusive WGs ein höheres Mietausfallrisiko einzukalkulieren ist sinnvoll. Nehmen wir an, dass wir von der besagten Miete von 300 € insgesamt 5 % als Rücklage ansetzen möchten. Das sind 15 € pro Monat, die jeder auf das Rücklagenkonto einzahlen müsste. Sie denken, dass ist zu viel? Dann rechnen wir es einmal andersherum:

Betrachten wir eine 8-er WG mit vier Menschen mit und vier ohne Behinderungen. Pro Monat würde die WG mit den 5 % Rücklagen 120 € ansparen. Das sind 1.440 € pro Jahr. Es könnte ein Zimmer für 4,8 Monate pro Jahr leer stehen oder z. B. zwei Zimmer für ca. 2,5 Monate.

Wir kennen mehrere Beispiele von inklusiven WGs, wo selbst diese Rücklage in den ersten Jahren nicht ausgereicht hat. Es gibt aber auch Beispiele mit sehr geringem Mietausfall. Eine garantiert richtige Rücklage gibt es also nicht. Vielmehr kommt es darauf an, wie hoch Sie das Risiko einschätzen, welches Wohnkonzept der WG zu Grunde liegt und ob im Team schon Erfahrungen mit der Wohnform vorhanden sind.

Wenn Sie in ihrem Wohnprojekt keine Mietausfälle haben – umso besser. Dann kann die Bildung einer Rücklage pausieren, wenn Sie einen festgelegten Wert erreicht haben. Rücklagen für drei komplette Monatsmieten ist ein möglicher Wert. Im oben genannten Beispiel wären dies 7.200 €. Aber auch hier sind mehr oder weniger Rücklagen denkbar – ja nachdem, welche Erfahrung Sie haben und wie Sie das Risiko einschätzen.

Es gibt einige Beispiele, in denen das Mietausfallrisiko von Vereinen getragen wird. Bei dieser Variante ist ein Verein Hauptmieter und vermietet die Zimmer an die WG-Bewohner:innen. Im System der Untermiete ist das Mietausfallrisiko vom Hauptmieter einkalkuliert. Im öffentlich geförderten Wohnungsbau gibt es – vereinfacht dargestellt – die Möglichkeit eine Ausfallumlage von 2 % auf die Miete zu berechnen. Die Details dazu sind kompliziert. Im frei finanzierten Wohnungsbau dagegen wird das Mietausfallwagnis in die Wirtschaftlichkeitsberechnung mit einbezogen und spiegelt sich dann in einer höheren Nettomiete wider.

Mietet ein Verein z. B. eine frei finanzierte Wohnung als Hauptmieter, dann könnte dieser mit dem Investor einen Gewerbemietvertrag schließen. Der Investor kann sein Mietausfallwagnis dem Verein gegenüber frei verhandeln. Eine hohe Kaution, eine Umlage oder sogenanntes Mietfactoring sind hier gängig. Bei diesem Wagnis für den Investor geht es vor allem darum, sich gegen eine Projektaufgabe oder Vereinsinsolvenz abzusichern.

Anders ist es bei den Wohn-Mietverträgen zwischen Verein und Bewohner:innen. Hier gibt es weiteres Mietausfallwagnis. Es sind die Mietausfälle abzusichern, wenn Zimmer nicht schnell wieder vermietet werden können. Das ist das Mietausfallwagnis, was sich im laufenden Betrieb ergibt.

Wer glaubt, dass ein gemeinnütziger Verein diesen Mietausfall einfach aus Spenden oder Zuschüssen abfangen kann, der irrt. Das Vermietungsgeschäft gehört im gemeinnützigen Verein zur Vermögensverwaltung. Dieser wirtschaftliche Bereich darf kein Minus machen. Die Vermietung einer Wohnung an eine inklusive Wohngemeinschaft ist nicht als gemeinnützig anerkannt. Deshalb dürfen keine Spenden oder andere Einnahmen des Vereins genutzt werden, um ein Minus auszugleichen. Macht man dies, verwendet man die Mittel falsch und riskiert die Aberkennung der Gemeinnützigkeit. Die Vermietung muss sich also selbst tragen – wie in jedem anderen Vermietungsgeschäft auf dem Wohnungsmarkt auch.

Mietet ein Verein also die Wohnung an, so müsste er auf die Grundmiete, die an den Investor gezahlt wird, einen gewissen Betrag für das Mietausfallwagnis draufschlagen. Aber ist das bei den heutzutage ohnehin knapp bemessenen Mietkosten überhaupt noch möglich? Diese Frage kann nur im konkreten Fall beantwortet werden.

Es gibt aber noch eine weitere Variante, wie der Verein das Mietausfallwagnis vollständig oder teilweise decken kann. Das haben wir oben schon einmal angesprochen: Die WG kann freiwillig Rücklagen bilden. Vertraglich sieht es dann so aus, dass der Verein, der die einzelnen Zimmer untervermietet, eine Kooperationsvereinbarung mit der WG hat. Diese besagt zum Beispiel, dass die WG das Vorschlagsrecht für eine Nachbesetzung des Zimmers hat und innerhalb einer gewissen Zeit einen Nachmieter finden muss. Tut sie das nicht, müssen alle für den Ausfall zusätzlich zahlen.

In Mietwohnprojekten gibt es diese Kooperationsvereinbarungen auch in abgewandelter Form direkt mit dem Vermieter beziehungsweise Investor, wenn dieser die Mietverträge direkt mit den Bewohner:innen schließt. Der Verein hat hier aber die Möglichkeit Mieter vorzuschlagen. Das inklusive Wohnprojekt besteht z. B. aus drei kleinen Wohnungen und acht Zimmern in einer WG. Kündigt ein Mieter, dann hat der Verein sechs Wochen Zeit, einen Nachmieter zu finden. Tut er das nicht, dann bietet der Investor die Wohnung auf dem freien Markt an. In dieser Variante haben die Vereine oft eine Warteliste für die Wohnungen und Zimmer. Solange der Mietmarkt das hergibt, empfiehlt sich diese Warteliste grundsätzlich für inklusive Wohnprojekte. Man hat zwar fortwährend die Arbeit mit Bewerber:innenn, dafür vermindert man die Risiken eine Leerstandes.